知淼 | 中科院经管硕士
深圳房产中介协会最新数据显示，深圳二手房周签约量环比增长超过130%，看房量创下近一年新高。
图源深圳新闻网
与此同时，广州珠江新城马场地块经过近9小时243轮竞价，被越秀集团以236亿元拿下，住宅楼面价达到8.5万元每平方米，溢价率26.6%，刷新了广州有史以来的单价纪录。
图源网络
我个人的判断是，广深楼市确实在回暖，但这轮回暖的本质是低位放量和预期修复，离真正的价格反转还有相当距离。成交量翻倍和房价普涨之间，隔着的不只是一个春天。
量在涨，价还没跟上
先看一组硬数据。深圳2026年1月二手房成交6802套，同比增长46%，已经连续11个月保持在5000套以上。广州同期二手房成交8881套，环比微增1.1%。北京和上海的表现也不差，北京1月二手房成交15082套同比增长21%，上海22834套同比增长24%，创下五年来同期最高。
一线城市2026年1月二手房成交量对比 数据来源 Yicai Global / 各地住建委
单看成交量，一线城市确实热起来了。但价格端讲的是另一个故事。中指研究院的百城新房价格指数显示，2月百城新房均价环比下跌0.04%，逆转了1月0.18%的小幅上涨，跌幅是2022年底以来最大的一次。一线城市新房价格同比仍然下跌2.1%，二线城市跌2.9%，三线城市跌3.9%。
百城新房价格指数月度环比变化 数据来源 中指研究院 / Reuters
量涨价跌，这在房地产周期里是一个非常典型的底部特征。成交量率先反弹，说明有一批人出手了，但价格还没有跟上来，说明市场的定价权仍然在买方手里。开发商在让利，业主在降价，买家在捡漏。这种状态离普涨行情还很远。
2026年1月各线城市新房价格同比变化 数据来源 国家统计局 / Anadolu Agency
真正的引擎是二手房在动
这轮回暖有一个很重要的结构性特征，就是二手房明显比新房活跃。深圳的情况最有代表性。由于今年新房取得预售证的项目同比减少了约25%，新房供应节奏放缓，而二手房源充足且价格处于低位，买家自然更倾向于选择二手房。
图4 深圳二手房月度成交量走势 数据来源 深圳市房地产中介协会
更关键的变化在于挂牌量。北京二手房挂牌量降至12.56万套，接近两年来的低位。上海挂牌量连续四个月下降，基本回到了2025年初的水平。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉的判断是，业主心态正在发生转变，越来越多的人不再愿意低价抛售，而是选择撤牌观望或者转为出租。
挂牌量下降意味着什么？供给端在收缩，非理性抛售在减少，市场正在从恐慌性出货转向理性博弈。二手房成交活跃又带动了卖旧买新的链条恢复，一部分改善型需求开始释放。我的看法是，这个链条能不能持续转起来，才是决定今年楼市温度的关键变量。
广深是修复最快的，但别当成全国缩影
广深的回暖有其特殊性。广州马场地块拍出天价，本质上是因为这是珠江新城最后一块核心地块，稀缺性推高了溢价。深圳二手房放量，和深圳本身的人口结构、产业活力以及前期调整幅度较深都有关系。
放到全国来看，分化才是主旋律。一线城市成交量率先触底反弹，但二三线城市仍然面临较大的去库存压力。国家统计局的70城房价数据持续显示，价格月度环比没有出现过一次全面上涨，这个趋势从2023年年中延续至今。麦格理集团首席中国经济学家胡伟俊的研判值得关注，他认为当前的政策支持能提供短期提振，但要扭转房价回到2016年水平的大趋势，需要力度更大的政策干预。
图源国家统计局
一线城市的修复速度确实领先，但把广深的数据外推到全国，会严重误判形势。
先别急着上车，算一笔持有成本的账
市场回暖的消息容易让人冲动，但冷静下来算一笔账很有必要。
以深圳一套总价500万的二手房为例，首付三成150万，贷款350万。按照当前5年期以上LPR 3.5%计算，30年等额本息月供大约15700元。深圳同等条件的房子月租金大概在8000到9000元之间，租售比不到2%。
再看另一面。如果把这150万首付存银行大额存单，年化收益大约在2.5%左右，一年利息3.75万元。而买房之后，除了月供之外还有物业费、维修基金、中介费和各种税费，首年综合持有成本大约在20万元上下。
深圳500万二手房买房vs租房成本对比 按LPR 3.5%、首付三成测算
也就是说，如果房价一年涨幅不到4%，买房的综合收益就跑不赢把钱放在手里。而目前广深二手房价格只是止跌企稳，远没有到年涨4%的阶段。
我个人的判断是，自住需求如果遇到了合适的房子和价格，现在入手的时机不算差，毕竟成交量回升意味着议价空间还在。但如果是抱着投资心态想抄底，现在还不是时候。市场底部往往是一个漫长的磨底过程，急着上车反而容易买在半山腰。
楼市回暖是好事，说明信心在慢慢修复。但信心修复和价格修复之间，还有很长一段路要走。对普通家庭来说，比判断市场拐点更重要的，是算清楚自己的账。
参考来源：
深圳市房地产中介协会：深圳二手房周签约量及看房量数据
广州公共资源交易中心：天河马场地块成交公告
Yicai Global：Resale Housing Markets in China's First-Tier Cities Warm Up in January
中指研究院：百城新房价格指数月度报告
Reuters：China's new home prices fall at fastest pace in over 3 years in February
Macau News：First Year of the Horse land auction in Guangzhou is a record breaker
广东省住房政策研究中心李宇嘉：二手房市场分析
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